Au départ, la responsabilité pour trouble anormal de voisinage fut essentiellement utilisée dans les relations entre propriétés voisines pour engager la responsabilité du propriétaire auteur d’un trouble excessif. Cette responsabilité venait concurrencer et compléter la théorie de l’abus de droit de propriété. A cette époque, les rédacteurs du Code Civil n’avaient songé qu’aux troubles de voisinage envisageables pendant ces années et s’étaient donc placés uniquement dans l’optique de protection de la propriété pour les résoudre. Ils s’étaient ainsi limités à une vision exclusivement foncière, en ce qu’ils se sont attachés à les régenter par la technique des servitudes et des rapports de mitoyenneté. La doctrine en a fait de même et s’est orientée en première analyse, vers une conception de même inspiration. Comme nous l’avons souligné en introduction, le caractère absolu du droit de propriété ne fait pas obstacle à l’éventualité d’un usage abusif de ce droit. Certes, tout abus est exclu lorsque le propriétaire se borne à assurer la conservation de son droit . En revanche, des abus punissables sont possibles dans la mise en œuvre du droit par son titulaire et la responsabilité d’un propriétaire, dans les rapports entre voisins, peut être engagée lorsqu’un trouble dépassant les inconvénients normaux de voisinage a été causé .
Le « voisinage » a été définit de manière très diverse par la doctrine. POTHIER y voyait « un quasi-contrat qui forme des obligations entre les voisins », en se fondant sur l’article 1370 du Code Civil qui vise « les engagements formés involontairement tels que ceux entre propriétaires voisins ». JHERING, quant à lui, a soutenu le premier que la matière des troubles de voisinage pouvait être annexée à celle des troubles apportés à la propriété. Peu importe la bonne ou mauvaise foi du défendeur, il sera condamné à restituer ou à faire cesser le trouble car on se trouve en présence d’une « injustice objective ». L’auteur reconnaît qu’il n’est pas possible d’interdire tous les troubles de voisinage, ni aussi de tous les tolérer ; seuls sont répréhensibles ceux qui excèdent « la mesure ordinaire de ce qui est tolérable » .
Pour sa part, H. CAPITANT a fondé sa réflexion en présentant « les inconvénients ordinaires habituels de voisinage » comme une obligation propter rem, autrement dit, rattachée au droit de propriété . De même, pour M. COSMAS et P. YOCAS, la recherche de la nature et du fondement juridique de cette responsabilité pour trouble de voisinage doit se faire par référence à l’article 544 du Code Civil : « l’indemnité pour troubles excessifs de voisinage est due, non pas au titre de la réparation d’un dommage, mais pour un motif tout différent , propre à l’hypothèse des troubles de voisinage, à savoir l’idée d’une compensation aux fins de rétablir entre les droits respectifs égaux des propriétaires, l’équilibre détruit du fait des inconvénients anormaux infligés par l’un des propriétaires à l’autre » . Il y a atteinte au plein exercice du droit de propriété résultant de la mise en œuvre d’un autre droit de propriété. Enfin, on peut citer M. FABRE qui a jadis écrit que « le problème de dommages causés entre propriétés voisines ne peut se poser qu’entre propriétaires ».
Aujourd’hui encore, à l’instar des arrêts fondateurs , nombreux sont les auteurs qui envisagent cette responsabilité comme une limite ou une charge de la propriété immobilière et la rattachent au droit des biens . Certaines décisions confortent d’ailleurs cette approche de l’institution en énonçant que « le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par les lois et règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage » et en visant aux côtés de l’article 1382, l’article 544 du Code civil . De même, des auteurs se rallient à la conception contemporaine de certains qui rattachent la théorie des inconvénients anormaux de voisinage au seul droit des biens, en prenant en compte le rapport entre deux fonds . En effet, il est possible qu’un trouble vienne perturber la sérénité d’un voisin mais également qu’il cause un préjudice réel comme par exemple une dégradation du fonds en faisant baisser sa valeur ou sa destination locative. C’est ce qu’a reconnu la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 juin 1995 en décidant « qu’une propriétaire, même si elle ne réside pas sur son fonds, est recevable à demander qu’il soit mis fin aux troubles anormaux de voisinage provenant d’un fonds voisin ». On ne peut manquer d’observer l’importance de cet arrêt. Il affirme que les troubles de voisinage ne sont pas que des dommages causés à la personne des voisins mais à la propriété elle-même. Autrement dit, ils ont un véritable caractère réel, même si les nuisances correspondantes sont souvent subies ou invoquées par des personnes, propriétaires ou locataires des immeubles concernés . Ainsi, les troubles de voisinage peuvent engendrer la dépréciation des fonds, c’est-à-dire une diminution du patrimoine de son propriétaire, indépendante de sa présence sur les lieux . C’est cette touche supplémentaire qu’apporte l’arrêt ci-dessus à la théorie des troubles de voisinage.
Le pendant à cette théorie est également valable. Ainsi, dans un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, il a été admis que la victime d’un trouble de voisinage trouvant son origine dans un immeuble donné en location peut demander réparation au propriétaire . Dans cette affaire, le propriétaire n’habitait pas dans les lieux où le trouble de voisinage a été causé et n’avait donc rien causé lui-même. C’est de part son titre de « propriétaire » que l’on a pu agir contre lui sur ce fondement.
L’évolution de la jurisprudence quant à ce sujet a été importante. En effet, par un arrêt du 8 février 1972 , la troisième chambre civile a approuvé la condamnation prononcée contre un locataire, boulanger-pâtissier, auteur de bruits abusifs par l’exercice même de sa profession car si trouble il y a, c’est tout simplement son auteur qui en doit réparation.