Rappelons ici que le recours du maître de l’ouvrage doit être exercé contre
l’entrepreneur sur le fondement contractuel tant qu’il n’a pas indemnisé le tiers. Quoi qu’il en soit, à l’heure actuelle, la jurisprudence exige la preuve de l’existence d’une faute contractuelle. Le maître de l’ouvrage doit donc rapporter la preuve de l’inexécution par l’entrepreneur de ses obligations nées du contrat, ainsi que la preuve que cette inexécution est la cause du trouble . De même, le maître de l’ouvrage peut fonder son recours sur le manquement de l’entrepreneur ou du maître d’œuvre à son obligation de conseil . Il incombe, en effet, aux professionnels d’avertir le maître de l’ouvrage des risques de l’opération pour la tranquillité des voisins, pour la solidité des immeubles contigus, et même pour les inconvénients qui résultent de la présence du nouvel immeuble. L’inconvénient de ce recours contractuel n’est pas seulement de rapporter la preuve de la faute. Il réside également dans le fait que la réparation n’est pas forcément intégrale, puisqu’elle est limitée au dommage prévisible et qu’une clause limitative de responsabilité peut être opposée au maître de l’ouvrage.
Il reste à se poser ici la question de l’obligation de résultat pour l’entrepreneur. Est-il titulaire d’une obligation de résultat dans sa construction envers le maître de l’ouvrage et doit–il ainsi assumer tous les troubles anormaux de voisinage causés? En dehors d’une clause contractuelle, cette solution semble peu probable. D’ailleurs, selon Monsieur le Conseiller VILLIEN , si on admettait que l’obligation de résultat puisse s’étendre à la sauvegarde de l’immeuble voisin, il y a des situations dans lesquelles elle ne pourrait s’appliquer. En effet, cette obligation ne pourrait s’étendre aux troubles causés par l’existence même de l’immeuble. Peut-on reprocher, en effet, à un architecte ou à un entrepreneur d’avoir construit un immeuble à l’endroit où le maître de l’ouvrage lui a demandé de le faire, sauf à mettre en jeu leur responsabilité contractuelle pour défaillance dans le devoir de conseil ?
En droit public, à défaut de clause relative à la garantie, la situation est singulièrement plus complexe. Le juge administratif distingue suivant que les dommages soient apparus avant ou après réception des travaux . Si les dommages sont apparus avant la réception, la responsabilité de l’entrepreneur ne peut être engagée que sur le plan contractuel, c’est-à-dire pour manquement aux obligations de résultat du contrat. En revanche, si les dommages sont apparus postérieurement à la réception, le Conseil d’Etat leur applique les règles de la garantie décennale .